Utiliser le levier du crédit
Les SCPI, encore appelées « pierre-papier », sont des produits immobiliers à part entière. A ce titre, il est tout à fait possible de recourir aux prêts immobiliers pour les acquérir.
Il conviendra alors de choisir le type de prêt le plus adapté à votre profil et à vos objectifs. Voici quelques éléments qui vous permettront d’opter pour la meilleure solution.
Le prêt amortissable :
Le principe : Au fur et à mesure des échéances, vous remboursez les intérêts et une partie du capital emprunté. La part intérêt est plus importante au départ car calculée sur le capital restant du et décroit par la suite.
Les avantages :
-Le coût du prêt est plus faible que celui du prêt In Fine car la base de calcul des intérêts diminue au fil des remboursements.
-Au terme, le capital est totalement remboursé et vous êtes propriétaire du bien.
Les inconvénients :
- Le remboursement du prêt peut demander un effort d’épargne plus ou moins important en fonction de la rapidité du remboursement.
- La part des intérêts diminuant au fil des échéances, et celles des revenus augmentant (logiquement) vous avez de moins en moins d’intérêts à opposer fiscalement aux revenus fonciers. Les revenus issus de votre investissement peuvent alors petit à petit venir « aggraver » votre situation fiscale.
Le prêt In Fine
Le principe : Pendant la durée du financement, vous ne remboursez que les intérêts. Le capital sera quant à lui remboursé en une seule échéance au terme de l’emprunt.
Les avantages :
-les échéances de remboursement ne sont composées que d’intérêts ce qui permet dans certains cas de minorer l’effort mensuel.
-Le calcul du ratio d’endettement est également allégé car l’échéance est plus basse et ainsi permet de préserver une partie de sa capacité d’endettement pour un nouveau projet.
-Avantages fiscaux, le volume d’intérêts étant constant, le montant imputable aux revenus fonciers ne changera pas et permettra de limiter l’impact fiscal des nouveaux revenus créés.
- Pour les personnes assujetties à l’ISF, le montant de la dette inscriptible au passif est constant également et permet de neutraliser pendant la durée du prêt l’impact fiscal du nouveau patrimoine immobilier acquis.
Les inconvénients :
- le coût est important. L’assiette de calcul des intérêts étant le même pendant toute la durée du prêt.
- le prêt In Fine implique de reconstituer sur un produit d’épargne le capital nécessaire pour le remboursement du prêt au terme. Suivant les établissements bancaires, les règles peuvent varier de façons significatives, allant de 100 (voire 130%) du montant emprunté nanti à 30% avec des versements programmés. Il est par conséquent utile de bien sélectionner son établissement avant.
Le prêt à taux fixe :
Le principe :
le taux du prêt est fixé contractuellement au début de l’emprunt et reste le même jusqu’au terme de l’engagement.
Les avantages :
Tous les paramètres (durée de remboursement du prêt, taux, échéances..) du prêt sont fixés et invariables
Les inconvénients :
En cas de baisse des taux, le souscripteur du prêt n’a que la solution de la renégociation du prêt ce qui n’est pas évident au niveau de l’établissement « préteur » et oblige souvent au rachat par la concurrence et à ce moment là des intérêts de remboursement anticipés peuvent être dus. (IRA). Bien souvent, au cours de la négociation initiale du prêt, les établissements bancaires préteurs acceptent de supprimer les IRA sauf rachat par la concurrence. Le montant de ces intérêts correspond à environ 3% du capital restant dû.
Le prêt à taux variable
Le principe :
Le taux du prêt est fixé pour une période déterminée et évolue au terme de cette période en fonction d’un indice de référence. Il existe toute sorte de type de prêt à taux variable.
Les avantages :
le taux initial du prêt est souvent inférieur au taux fixe et permet à l’investisseur de profiter de conditions plus favorables. En cas de baisse des taux, le souscripteur de ce type de prêt en profite….
Les inconvénients : en cas de remontée des taux, l’emprunteur voit le taux de son prêt augmenter. Les conséquences se voient alors soit au niveau du montant de l’échéance, soit au niveau de la durée de remboursement, parfois même au niveau des deux. Le coût total initialement prévu peut donc rapidement augmenter.
Plusieurs solutions palliatives peuvent être prévues :
Le prêt Capé : le contrat de prêt peut prévoir dès le début un « tunnel » de variation du taux. Un minimum et un maximum sont alors prévus. Comme exemple, le prêt peut être « capé » à -1 ;+1 ainsi pour un taux de départ à 3%, il ne pourra descendre en dessous de 2% ni monter au-delà de 4%.
L’augmentation du taux se traduira alors souvent par un allongement de la durée de remboursement. Ainsi un prêt initial conclu sur 15 ans pourra, si les conditions l’exigent, passer sur 16, 17 voir 18 ans.
Attention aux petites lignes des offres de prêt ! Certains établissements prévoient qu’en cas de forte remontée des taux, si l’allongement de la période ne suffit pas, une augmentation de l’échéance pourra être également mise en place les dernières années.
Le passage de taux variable à taux fixe : certains prêts à taux fixe prévoient également le fait dès le départ de passer d’un prêt à taux variable à un prêt à taux fixe avec un taux fixe convenu dès le départ. (Ou un mode de fixation du taux prévu dès le départ)
La modulation : Cette faculté, de plus en plus courante, quelque soit le type de prêt à taux fixe ou variable, est un atout important pour les investisseurs. En effet, cette possibilité permet, de façon annuelle, de faire varier le montant des échéances, afin de rembourser plus rapidement le prêt et ainsi limiter le coût. Dans le cadre d’un prêt à taux variable, cette faculté permet de limiter l’impact des hausses de taux. L’intérêt pour un investisseur est de varier ses remboursements en fonction de la hausse de ses revenus locatifs. Ainsi son effort d’épargne ne sera pas affecté mais le coût de son opération sera lui diminué.
Les garanties :
Afin de garantir votre emprunt, l’établissement bancaire vous demandera des garanties.
Plusieurs types de garanties sont possibles
Le nantissement des parts : est la garantie la plus courante et quasi systématique. Cette dernière est mise en place par huissier. Le coût est environ de 200 € par SCPI choisie. Le nantissement des parts ne suffit pas à la plupart des banques et établissements financiers qui demandent alors en plus une autre garantie.
Le cautionnement bancaire : est délivré par un établissement distinct de l’établissement prêteur. La caution a un coût variable en fonction des sociétés et rembourse parfois au terme du prêt une partie des frais de mise en place si aucun incident de paiement n’a été constaté.
Le nantissement d’un contrat d’assurance vie : Solution la plus simple souvent et la moins onéreuse. Elle permet d’apporter en garantie une somme d’argent équivalente au montant du prêt. Suivant le montant du contrat, certains établissements acceptent même parfois de ne pas demander de temporaire décès sur le prêt. L’inconvénient de cette garantie est de bloquer une partie de vos disponibilités pendant une durée longue. Si votre contrat est un multi supports, l’établissement prêteur peut également limiter vos possibilités de gestion, et notamment d’arbitrage sur ce dernier en demandant bien souvent un montant minimum sur un fonds à capital garanti de type fonds euro.
Les frais liés au financement :
Financer son acquisition peut entrainer le paiement de différents frais à la mise en place du plan de financement.
Les frais de courtage.
Si vous passez par un courtier en crédits, ce dernier va prendre une commission de recherche de financement. Le recours à ces professionnels permet bien souvent d’obtenir un taux plus favorable que celui que vous pourriez obtenir et parfois même dans un établissement où vous êtes vous-même client.
Des frais de dossiers bancaires :
fixés par les établissements, ils sont soit fixes par dossier ou fonction du montant financé. La plupart des établissements proposent également d’intégrer ces frais dans le montage du prêt.
La caution bancaire :
elle est délivrée par un organisme de cautionnement indépendant qui va garantir le remboursement de la dette à l’établissement prêteur en cas de défaillance de l’emprunteur. Le coût de cette garantie va dépendre de la qualité du dossier (existence ou non d’apport, d’épargne de sécurité, du niveau d’endettement…) La caution prend fin automatiquement avec le remboursement du prêt. Si aucun incident n’est intervenu durant la durée du prêt, la société de cautionnement rembourse même une partie du coût dans la plupart des cas.
Le nantissement des parts :
cet acte se fait par huissier. Le cout estimé est entre 300 € et 400 € par SCPI. Ainsi, si dans votre investissement vous diversifiez auprès de deux SCPI, vous acquitterez deux fois ces frais.
Le coût du nantissement est parfois intégré dans les frais de dossier bancaire, et peut également être financé par le prêt suivant les établissements préteurs
Avertissement :
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
De plus les performances passées, ne préjugent en rien des performances futures.
