Recommandations A.M.F.
L’investissement en SCPI « pierre papier » comme tous les investissements immobiliers doit être réalisé sur le long terme.
Vous devez tout d’abord vous interroger sur l’objectif de votre souscription de SCPI :
avez-vous besoin de revenus tout de suite ou lors de votre retraite ? une SCPI de rendement ou d’entreprise (locaux commerciaux, murs de magasins, boutique…) vous conviendrait. Ces SCPI distribuent actuellement une rémunération aux alentours de 7-8%.
souhaitez-vous diminuer votre imposition sur le revenu voire diminuer l’imposition de revenus fonciers existants par la réalisation de déficits foncier à l’Impôt sur le Revenu ? la souscription d’une SCPI fiscale ou d’habitation de type Robien serait judicieuse car elle vous permettrait de diminuer votre imposition tout en valorisant votre capital (réalisation d’une plus-value à terme).
Les critères suivants sont à prendre en compte pour bien sélectionner une Société Civile de Placement Immobilier :
Le Taux de rendement : Il doit évoluer en parallèle avec le prix de la part. Sinon, l'associé peut se retrouver avec un rendement qui baisse alors que le prix de la part augmente.
La valorisation de la part sur le marché secondaire : l’évolution du prix de la part est un indicateur à considérer avec la plus grande attention
Le Report à Nouveau : le report à nouveau est une provision permettant d’assurer un dividende pour les années futures en cas de baisse de la rémunération. Cette réserve, déjà fiscalisée, permet aux sociétés de gestion de stabiliser, voire d'augmenter le rendement durant les années futures. Plus le report à nouveau est important, plus le revenu à venir est sécurisé car ce bénéfice non distribué dans l'année le sera plus tard.
La Valeur de Réalisation : Chaque année, tous les actifs constituant la SCPI font l'objet d'une valorisation effectuée par un expert immobilier indépendant agréé par l'AMF. Celui ci établit donc une estimation objective de l'ensemble du patrimoine de la SCPI si on devait le céder. Cet élément permet de comparer la valeur intrinsèque de la SCPI avec le montant de sa capitalisation.
Le taux d’occupation : Il peut s’exprimer en taux d’occupation financier (si l’on compare les loyers encaissés par rapport à ceux théoriques correspondants au patrimoine) ou en taux d’occupation physique (il correspond au pourcentage des surfaces louées par rapport au patrimoine global.)
SCPI Scellier : Avertissement A.M.F.
L'investissement en parts de SCPI (Société Civile de Placements Immobiliers) ne comporte ni garantie de capital ni garantie de rendement.
De plus, lorsque vous investissez dans une SCPI de type «Scellier», vous devez tenir compte des éléments et risques suivants :
- votre investissement vous permet de bénéficier des avantages fiscaux de la loi SCELLIER . Avant de souscrire, vous devez vous assurer que ce produit correspond à votre situation fiscale et en particulier à votre régime d’imposition et au montant de votre impôt ;
- le montant qu’il est raisonnable d’investir dans la SCPI dépend de votre patrimoine personnel, de votre horizon d’investissement et de votre souhait de prendre les risques spécifiques à un investissement immobilier ;
- il s’agit d’un placement à long terme. Vous devez conserver vos parts pendant une période d’au moins 9 ans à compter de la date de mise en location, par la SCPI, du dernier des appartements acquis, sauf à perdre l’intégralité des avantages fiscaux accordés par la loi ; le délai de détention des parts est estimé à environ 15 ans à compter de la date de souscription ;
- le capital investi n’est pas garanti ;
- la liquidité du placement sera très limitée pour la raison suivante : l’avantage fiscal, composante importante de la rentabilité du placement, ne peut être transmis à ce jour à un tiers, si bien que les possibilités de vente devraient être réduites, sauf à des prix très décotés. La SCPI ne garantit pas la vente de vos parts.
Au-delà des avantages fiscaux ci-dessus, la rentabilité d’un placement en parts de SCPI est de manière générale fonction :
- des dividendes qui vous seront versés. Le versement de dividendes n’est pas garanti et peut évoluer à la hausse comme à la baisse en fonction des conditions de location des immeubles, notamment de la date de leur mise en location, du niveau des loyers (plafonds fixés par la loi) et du taux de vacance.
- du montant de capital que vous percevrez, soit lors de la vente de vos parts, soit lors de la liquidation de la SCPI. Ce montant n’est pas garanti et dépendra de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation, par nature cyclique, sur la durée du placement. Ainsi la rentabilité de la SCPI ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur la seule réduction d’impôt.
