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: Tout savoir pour mieux investir

Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), communément appelées "pierre papier", sont des organismes de placement collectif qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif.

Fiscalité des SCPI

Les SCPI sont traditionnellement regroupées en catégories qui correspondent a des logiques particulieres d'investissements immobiliers:

Les SCPI de distribution

Ces SCPI ont pour objectif de permettre aux associés de percevoir rapidement des revenus réguliers (souvent de manière trimestrielle) issus des loyers perçus par la société de gestion. Le patrimoine de ces SCPI est généralement  spécialisé dans des secteurs déterminés que l'on peut regrouper en:

Murs de magasins
Murs de bureaux

Les SCPI de Plus Value

Ces SCPI recherchent une valorisation de leurs  parts sur le long terme. Contrairement aux SCPI de rendement, leur objectif n'est pas de percevoir des revenus immédiat et réguliers.

Leur politique d'investis- sement s'orientera alors sur l'acquisition d'immeubles a faible cout ( en raison par exemple de leur état de vétusté)

Les SCPI fiscales

Investies principalement en immobilier d'habitation éligible à un dispositif foncier permettant de bénéficier de réduction d'impôt, ces SCPI permettent aux associés d'accéder aux  mêmes avantages fiscaux qu'une acquisition en directe.

SCPI Malraux
SCPI Déficit Foncier
SCPI Duflot

Il est également possible de classer les SCPI suivant leur "disponibilité". Attention, toutes les SCPI ne sont pas ouvertes a la souscription On distingue alors les SCPI a capital variable et celles a capital fixe.

SCPI a capital variable

La souscription est normalement ouverte tant qu'elle n' a pas atteint son capital maximal fixé par ses statuts.Il est donc  facile d'acquérir des parts.

Les atouts :

  • Il est possible d'acheter des parts et de les revendre a tout moment
  • Le gestionnaire de la SCPI gere les demandes de rachat en fonction d'un prix déterminé et connu (= valeur de retrait)
  • Le prix de la part reflete plus la valeur des actifs car il est fixé en fonction d'une valeur d'expertise déterminée tous les ans.

Les inconvénients :

  • une collecte parfois mal maîtrisée pouvant entrainer une chute temporaire de la rentabilité.

SCPI a capital fixe

En dehors de toute augmentation de capital, les parts sont uniquement négociables sur un marché secondaire. Un marché de gré a gré souvent peu efficient qui fonctionne suivant la loi de l'offre et de la demande.

Les atouts :

  • Une SCPI a capital fixe maîtrise mieux sa collecte en ouvrant le capital a la souscription en fonction des opportunités

Les inconvénients :

  • Marché secondaire peu liquide
  • Risque de déconnection  en prix des parts et valeur du patrimoine : Valeur des parts dépend de l'offre et de la demande entrainant un risque de décôte ou de surévaluation

L’utilisation des SCPI est particulièrement attractive car elle permet de :

  • Percevoir des revenus complémentaires immédiatement ou en différé (par exemple lors de la retraite)
  • Se constituer un capital à crédit tout en déduisant fiscalement les intérêts d’emprunt
  • Investir dans la pierre sans disposer de capitaux élevés

Les SCPI présentent de nombreux atouts :

Souplesse

il est possible d’acquérir des SCPI pour une somme variant de quelques centaines à quelques milliers d'euros. Les transactions sont facilitées par la nouvelle législation qui assure une plus grande liquidité des parts de SCPI. La revente des parts de SCPI est plus simple et rapide que la cession d’un bien immobilier détenu en direct.

Tranquillité

les associés de SCPI ne supportent pas les contraintes des propriétaires-bailleurs. La société de gestion prend en charge tout l’administratif et s’occupe de trouver les biens, les locataires … et verse directement à l’associé sa quote-part de revenus locatifs nets de charges.

Diversification et mutualisation des risques

Les montants dont disposent les SCPI permettent une diversification du risque par la multiplication des biens. Une SCPI peut investir dans des secteurs ou dans des biens qui sont rarement accessibles aux particuliers tant en terme de montant que sur le plan géographique. De plus, la puissance d'investissement que représente une SCPI, lui permet de négocier ses acquisitions aux meilleurs prix ce qui réduit l’impact des cycles économiques.

Une gestion de professionnels

la société de gestion a pour mission d'assurer la location des immeubles dans les meilleures conditions.

La transparence d'information

Le statut des SCPI oblige à une grande transparence vis-à-vis des Associés. Les SCPI sont contrôlées et soumises au visa de l'Autorité des Marchés Financiers (AMF). Les associés reçoivent tous les trois mois une information très détaillée sur l'évolution de leur placement ainsi qu'un bilan annuel à l'occasion des assemblées générales.

Chaque associé est imposé selon sa quote-part au sein de la SCPI tant en terme de revenus fonciers, financiers que de plus-values.

La fiscalité des revenus

Les associés personnes physiques sont imposés non pas sur les dividendes versés mais sur les revenus perçus par la SCPI. Ces revenus sont essentiellement de deux sortes :

  • revenus fonciers : provenant des loyers encaissés
  • revenus financiers : issus des placements de trésorerie

Pour les Associés "personnes physiques", le revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l'exercice.

Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu'une notice explicative pour remplir leur déclaration de revenus.

Revenus fonciers

Les revenus fonciers sont imposables après un certain nombre de déductions (travaux d'entretien, frais réels de la gérance, intérêts des emprunts souscrits pour acquérir des parts de la SCPI, etc…).

Toutefois, les personnes physiques qui sont à la fois associées de SCPI ne faisant pas l'objet d'un régime fiscal spécifique et propriétaires d'immeubles ne pourront bénéficier du régime microfoncier à condition que la somme des loyers bruts perçus sur ces immeubles et les parts de SCPI n'excède pas 15 000 €. Dans cette hypothèse, l'abattement forfaitaire serait porté à 30%.

Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.

Attention, si l'on procède à des déductions sur le revenu global dans la limite de 10 700 € annuels, il est nécessaire que le détenteur de parts conserve celles-ci durant 3 ans décomptés à partir de l'année d'imputation du déficit.

Revenus financiers

Les produits financiers proviennent des intérêts des certificats de dépôt sur lesquels sont investies les liquidités, en attente d'investissement immobilier. Les intérêts des certificats de dépôts sont imposés soit au régime normal de l'impôt sur le revenu soit forfaitairement au taux de 39,5% pour les associés qui ont opté pour le prélèvement libératoire sur les produits financiers.

Comment remplir sa déclaration de revenus?

La fiscalité des plus-values

Les cessions et retraits de parts de SCPI sont soumis à la taxation des plus-values immobilières. En effet, leur cession est assimilée à une cession d'immeubles (et non de valeurs mobilières).

Régime fiscal des plus-values immobilières (applicable à compter du 1er septembre 2013)

L'abattement pour durée de détention est de :

  • 6 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e.
  • 4 % au terme de la 22e année.

(exonération totale d'impôt sur le revenu au delà de 22 ans de détention)

Détermination de l'assiette imposable aux prélèvements sociaux :

  • 1,65 % pour chaque année de détention au-delà de la 5e et jusqu'à la 21e.
  • 1,60 % pour la 22e année de détention.
  • 9 % pour chaque année au-delà de la 22 e

(exonération totale des prélèvements sociaux au-delà de 30 ans de détention)

Sont exclues du bénéfice de l'abattement exceptionnel de 25 % les parts de SCPI
Le montant de l'impôt dû lors de la cession de part est déterminé sur la base d'un taux fixe proportionnel de 19 % auquel s'ajoutent les prélèvements sociaux de 15,5 %.
Depuis 2013, une taxe supplémentaire est applicable si la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Le taux de la taxe s'échelonne de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Ce régime est également applicable lors de la cession d'un immeuble issu du patrimoine de la SCPI et bénéficie en outre d'une exonération pour des cessions dont le prix unitaire est inférieur ou égal à 15 000 €. Pour les associés soumis à l'impôt sur le revenu des particuliers, l'impôt afférent à leurs quotes-parts est prélevé lors de la transaction et payé par la SCPI pour leur compte auprès du notaire chargé de l'enregistrement des actes.

Il convient de distinguer :

  • Les plus-values sur la cession des immeubles au sein de la SCPI : l'impôt dans ce cas est prélevé par le notaire sur le prix de vente et répercuté indirectement sur les associés par imputation sur le compte « plus ou moins-values réalisées sur cessions d'immeubles ». Les associés n'ont pas de règlement à effectuer,
  • Les plus-values sur les cessions ou retraits de parts : en cas de cession des parts effectuée sans l'intervention de la société de gestion, le cédant règle directement l'impôt sur les plus-values éventuellement imposables à la recette des impôts de son domicile. Le cédant justifiera ce paiement à la société de gestion.

En cas de retrait de parts, la société de gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et verse l'impôt directement à la recette des impôts du siège social de la SCPI. Le montant remboursé à l'associé qui se retire est alors égal au montant du prix de retrait en vigueur diminué de l'impôt sur les plus-values immobilières.

Fiscalité sur l'ISF

La valeur des SCPI généralement prise en compte pour l'ISF par la profession est la valeur de retrait de la part.

Glossaire des SCPI : A B C D E M N P R S T U V