La fiscalité des SCPI est identique à celle de l’immobilier classique.
Chaque associé est imposé selon sa quote-part au sein de la SCPI tant en terme de revenus fonciers, financiers que de plus-values.
La fiscalité des revenus
Les associés personnes physiques sont imposés non pas sur les dividendes versés mais sur les revenus perçus par la SCPI. Ces revenus sont essentiellement de deux sortes :
- revenus fonciers : provenant des loyers encaissés
- revenus financiers : issus des placements de trésorerie
Pour les Associés "personnes physiques", le revenu imposable correspond aux loyers encaissés par la SCPI diminués des charges effectivement payées au cours de l'exercice.
Chaque année, la société de gestion communique aux associés les montants à déclarer ainsi qu'une notice explicative pour remplir leur déclaration de revenus.
Revenus fonciers
Les revenus fonciers sont imposables après un certain nombre de déductions (travaux d’entretien, frais réels de la gérance, intérêts des emprunts souscrits pour acquérir des parts de la SCPI, etc…).
Toutefois, les personnes physiques qui sont à la fois associées de SCPI ne faisant pas l’objet d’un régime fiscal spécifique et propriétaires d’immeubles nus pourront bénéficier du régime microfoncier à condition que la somme des loyers bruts perçus sur ces immeubles et les parts de SCPI n’excède pas 15 000 €. Dans cette hypothèse, l’abattement forfaitaire serait porté à 30%.
Les déficits fonciers résultant des dépenses déductibles, autres que les intérêts d'emprunts, sont déductibles du revenu global dans la limite annuelle de 10 700 €. Le déficit provenant d'intérêts d'un éventuel emprunt ne peut être déduit que des revenus fonciers.
Attention, si l’on procède à des déductions sur le revenu global dans la limite de 10 700 € annuels, il est nécessaire que le détenteur de parts conserve celles-ci durant 3 ans décomptés à partir de l’année d’imputation du déficit.
Revenus financiers
Les produits financiers proviennent des intérêts des certificats de dépôt sur lesquels sont investies les liquidités, en attente d’investissement immobilier. Les intérêts des certificats de dépôts sont imposés soit au régime normal de l’impôt sur le revenu soit forfaitairement au taux de 39,5% pour les associés qui ont opté pour le prélèvement libératoire sur les produits financiers.
Comment remplir sa déclaration de revenus?
La fiscalité des plus-values
Le régime qui s’applique est celui des plus-values immobilières. En effet, la cession de parts de SCPI est assimilée à une cession d’immeuble et non de valeurs mobilières.
Pour les cessions effectuées avant le 31 janvier 2012, les plus-values immobilières bénéficient d'un abattement annuel de 10% sur le montant de la plus-value à partir de la 5e année, soit une exonération totale au terme de la 15e année. Elles sont soumises à un taux forfaitaire de 39,5% depuis le 1er octobre 2011 (31,30% auparavant).
A compter du 1er février 2012, la progressivité de l'abattement sera réduite et les plus-values ne seront totalement exonérées qu'après 30 années de détention.
L’abattement pour durée de détention sera fixé à :
- 2% par an entre 6 et 17 ans de détention,
- 4% par an entre 18 et 24 ans
- et 8% par an entre 25 et 30 ans.
Il convient de distinguer :
- Les plus-values sur la cession des immeubles au sein de la SCPI : l’impôt dans ce cas est prélevé par le notaire sur le prix de vente et répercuté indirectement sur les associés par imputation sur le compte « plus ou moins-values réalisées sur cessions d’immeubles ». Les associés n’ont pas de règlement à effectuer ;
- Les plus-values sur les cessions ou retraits de parts : en cas de cession des parts effectuée sans l’intervention de la société de gestion, le cédant règle directement l’impôt sur les plus-values éventuellement imposables à la recette des impôts de son domicile. Le cédant justifiera ce paiement à la société de gestion.
En cas de retrait de parts, la société de gestion calcule le montant de la plus-value imposable éventuellement réalisée et verse l’impôt directement à la recette des impôts du siège social de la SCPI. Le montant remboursé à l’associé qui se retire est alors égal au montant du prix de retrait en vigueur diminué de l’impôt sur les plus-values immobilières.
Fiscalité sur l'ISF
La valeur des SCPI généralement prise en compte pour l’ISF par la profession est la valeur de retrait de la part.
Fiscalité des SCPI SCELLIER BBC
Bénéficiaires :
Les personnes physiques et les SCI soumises à l’impôt sur le revenu.
La réduction d’impôt :
La réduction d’impôt en SCPI Scellier correspond à 13% de la souscription totale réalisée dans la limite de 300 000 €, soit un maximum de 39 000 € (4 333 € par an pendant 9 ans)
Fonctionnement :
Imputation de l’avantage fiscal :
La réduction d’impôt joue dès l’année de souscription ainsi pour une souscription réalisée en 2012, la réduction d’impôt est étalée sur 9 ans, à raison de 1/9ème de l’avantage total par an, à compter de la déclaration de revenus de 2012.
Le report de réduction d’impôt :
- Dans le cas où, au cours des 9 années, la réduction d’impôt serait supérieure à l’impôt dû au titre d’une année, le dispositif prévoit la possibilité de reporter le solde sur les 6 années suivant cette année.
Les contraintes pour bénéficier de la réduction d’impôt :
Le bénéfice de la réduction d’impôt est soumis à l’obligation pour l’associé de conserver ses parts pendant une durée de 9 ans à compter de la mise en location du dernier logement composant le patrimoine de la SCPI. Le non-respect de cette obligation entrainera pour l’associé la réintégration de l’ensemble des réductions imputées dans son revenu net foncier. Et ce, dans la déclaration de l’année au cours de laquelle il aura cédé ses parts. Ainsi la durée de conservation des parts par chaque associé est estimée entre 13 et 15 ans à compter de la date de constitution de la SCPI. Cette durée tient compte des délais ;
- d’investissement des fonds, qui doit intervenir, en application des textes au plus tard dans les 18 mois de la clôture de chaque augmentation de capital ;
d’achèvement des immeubles, puis de leur mise en location, qui doit intervenir dans les 12 mois de l’achèvement de l’immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure ; - de l’engagement de la location de 9ans qui doit être pris par la société.
Il n’y a aucune remise en cause de l'avantage fiscal lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite d'une invalidité, d'un licenciement ou du décès du contribuable ou de son époux.
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Fiscalité des SCPI MALRAUX
Bénéficiaires :
Les personnes physiques et les SCI soumises à l’impôt sur le revenu
La réduction d’impôt :
La loi Malraux permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt de 30% pour la réhabilitation d’immeubles situés en secteur sauvegardé. Cette réduction s’applique sur la part affectée au montant des travaux. Par exemple, si cette part est égale à 65% du montant de la souscription. Le taux de réduction d’impôt sera donc de 19,5% sur le montant total investi, en contrepartie d’un risque en capital et d’une durée de blocage de 15 ans, sans qu’il soit nécessaire d’attendre la fin des travaux. Cette assiette «travaux» est plafonnée à 100 000 €/ an.
Fonctionnement :
Imputation de l’avantage fiscal :
La réduction d’impôt est acquise dès l’année de souscription ainsi pour une souscription réalisée en 2012, la réduction d’impôt s'imputera sur votre impôt 2013 calculé sur vos revenus 2012.
Les contraintes pour bénéficier de la réduction d’impôt :
Conformément au dispositif Malraux, la SCPI s'engage à louer non meublé à titre de résidence principale pendant neuf années à compter de l’achèvement des travaux ou de l’acquisition si elle est postérieure, les immeubles acquis au moyen des souscriptions. L'associé devra conserver ses parts pendant cette durée.
Il n’y a aucune remise en cause de l'avantage fiscal lorsque le non respect de l'engagement de location ou de conservation des parts intervient à la suite d'une invalidité, d'un licenciement ou du décès du contribuable ou de son époux.
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