Questions pratiques sur les SCPI
Quel est l’avantage d’un investissement en SCPI par rapport à un investissement direct ?
La situation d'un propriétaire d'un bien immobilier détenu «en direct» et souhaitant obtenir des revenus de ces biens en les louant n’est pas de tout repos.
En effet, tout «investisseur direct» doit :
- chercher et choisir un bien immobilier selon une multitude de
critères (neuf ou
ancien, emplacement géographique, catégorie d'utilisation de ces biens...)
difficiles à maîtriser faute de temps et d'expérience,
- en assumer le financement en raison des montants unitaires élevés, tout
particulièrement dans les secteurs les plus recherchés,
- réaliser éventuellement des travaux et être confronté aux exigences
techniques, réglementaires et financières,
- accomplir les démarches nécessaires pour trouver des locataires successifs
solvables et durables,
- être en mesure de faire face aux fréquents aléas générés
par cet achat (vacance prolongée, contentieux de toute nature…).
- Comparativement un investissement via une SCPI permet de surmonter l'ensemble de ces
difficultés
tout en présentant les avantages suivants :
Comment acheter, vendre ou racheter des parts de SCPI ?
Pour procéder à un achat, vous devez interroger
la société de gestion dont une SCPI est ouverte à la souscription.
Cette entrée se déroule sur le marché dit "Primaire". Lorsque
la SCPI est à capital variable, les entrées sont en théorie possible
à n'importe quel moment. L'opération est du ressort de la société
de gestion de la SCPI (fixe le prix, la valeur de souscription, frais).
Pour entrer dans des SCPI dont le capital est fixe, l'investisseur peut opérer sur
ce marché primaire à la création de la SCPI ou lors d'une augmentation
de capital fixé de façon périodique par l'assemblée générale
de la SCPI. En dehors de ces périodes, il faut opérer sur le marché
dit "Secondaire".
Pour céder des parts de SCPI à Capital Variable vous devez demander à la société de gestion ce que l'on appelle un "retrait compensé" qui correspond à la valeur du prix de retrait fixé par la société de gestion moins 10% environ de frais. Mais cette solution n'est valable que si dans le même temps, des acheteurs sont prêts à reprendre les parts vendues. Dans le cas contraire, l'associé peut également chercher à revendre ses parts directement auprès d'un particulier.
Pour céder des parts de SCPI à Capital Fixe vous pourrez donner à la société de gestion un ordre de vente spécifiant la limite plancher de la cession. La société de gestion confronte alors de manière transparente cet ordre avec les ordres d'achat selon un rythme variable (Carnet d'ordre tenu par la société de gestion, fonctionnant selon la méthode du fixing).
Quelle est la rémunération des sociétés de gestion de SCPI ?
La société de gestion perçoit une commission qui rémunère son travail et inclut tous les frais nécessaires à l'administration de la SCPI, dans l'intérêt final de l'associé. La gérance d'une SCPI doit être confiée à une société de gestion en vertu de la législation.
Cette responsabilité recouvre plusieurs missions dont :
- la collecte des capitaux par appel public à l'épargne,
- la recherche et la sélection des immeubles à acquérir et des locataires
qui occuperont les lieux,
- la gestion physique des immeubles, des baux et des éventuels contentieux,
- la gestion comptable et la vie sociale, administrative et financière de la SCPI,
- la distribution des revenus aux associés,
- la gestion administrative et fiscale de chacun des associés,
- l'information du public.
Pour ces actes, la société de gestion perçoit à ce titre :
- une commission de gestion correspondant à un pourcentage des recettes
de la SCPI fixé dans ses statuts et qui rémunère le travail nécessité
par l'ensemble des missions non exhaustivement décrites ci-dessus,
- une commission de transaction (souscription à l'émission de parts ou transaction
sur le marché des parts) couvrant les charges liées aux augmentations de capital
et à l'animation du marché des parts.
Peut-on financer l'achat de parts de SCPI avec un emprunt ?
Le recours au crédit vous permet de déduire les intérêts du crédit des revenus fonciers que vous allez percevoir. Le crédit, en général in fine, est adossé à un contrat en assurance-vie. Au terme de l’emprunt, vous remboursez le capital dû en utilisant les sommes placées sur votre contrat d'assurance-vie.
Avertissement :
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
De plus les performances passées, ne préjugent en rien des performances futures.
