Les principes des SCPI Malraux :
La SCPI Malraux permet de se constituer un patrimoine immobilier à partir d’immeubles éligibles à la loi Malraux ancien dispositif (c'est-à-dire le dispositif existant avant la réforme introduite par la loi de finances 2009) qui offrent des qualités architecturales uniques et un emplacement de choix au cœur de villes de caractère. La SCPI va acquérir des immeubles éligibles à la loi Malraux ayant fait l’objet d’une demande de permis de construire antérieure au 1er janvier 2009. Le souscripteur de parts de la SCPI investit ainsi dans l’immobilier ancien de prestige tout en bénéficiant d’une fiscalité particulièrement attractive. La durée recommandée de détention des parts de la SCPI est de 15 ans ce qui correspond à la durée de vie de la SCPI. A l’issue de cette période, le produit net de la vente des immeubles acquis par la SCPI est réparti entre les différents porteurs de parts.
A NOTER : La SCPI est un investissement à long terme qui
présente un risque de perte en capital. Ce placement - dont les performances sont
liées au marché de l’immobilier - n’offre pas de rendement garanti.
Avantage Fiscal
L'ancien dispositif fiscal Malraux, décrit par les articles 31.I-1° et 156.I-3° du Code Général des Impôts, concerne les opérations de restauration des immeubles situés en secteurs sauvegardés ou en ZPPAUP (Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager). Ce régime fiscal permet de déduire du revenu global la totalité du déficit foncier généré par les travaux de rénovation. Dans le cas d’investissement réalisés par le biais de SCPI Malraux, le montant total du déficit foncier, estimé à environ 60 % du montant souscrit, peut ainsi être intégralement déduit l’année de la souscription des parts.
A NOTER : Le souscripteur doit conserver ses parts pendant une
durée minimum de 6 ans sauf à perdre l’intégralité des
avantages fiscaux. Il est important de noter qu’il n’existe pas de marché
secondaire organisé après la 6e année, il est donc très difficile
de revendre ses parts. Il faudra attendre la dissolution de la SCPI pour récupérer
son capital majoré ou minoré des plus ou moins values
immobilières éventuelles.
L’investissement en parts de SCPI Malraux est à prévoir sur une quinzaine
d’années.
7 Raisons d’investir en SCPI malraux :
- Premier Avantage : un avantage acquis dès la souscription qui peut s’appliquer suivant les statuts de la SCPI soit en une seule fois soit sur plusieurs années.
- Deuxième avantage : Acheter des parts de SCPI Malraux est plus facile. Il suffit de remplir un dossier de souscription et de joindre un chèque du montant des parts. Inutile de passer chez le notaire.
- Troisième avantage : les meilleures chances d’acquérir des biens de qualité.
- Quatrième avantage : moins de frais et l’assurance d’un juste prix
- Cinquième avantage : La souplesse. Le ticket d’entrée pour un investissement en SCPI Malraux est accessible et adaptable.
- Sixième avantage : un patrimoine immobilier diversifié, mutualisé et adapté au dispositif Malraux.
- Septième avantage : la sécurité, sans souci de gestion locative et sans risque fiscal.
Même en cas d’acquisition à crédit, l’opération est simplifiée. Certes, les documents à fournir pour le montant du prêt seront quasiment les mêmes mais le déblocage des fonds se fera en une seule et unique fois. Alors que dans une acquisition en direct, le déblocage des fonds se fait au fur et à mesure de l’avancée des travaux. L’importance est alors certes administrative, mais aussi économique car vous allez payer des intérêts intercalaires sur les sommes débloquées. Et il faudra attendre la livraison du bien pour commencer à rembourser votre crédit. Ces intérêts intercalaires viendront alors augmenter le coût de votre opération.
On le sait en matière d’immobilier la qualité et l’emplacement du bien immobilier sont primordiaux.
Le gestionnaire de la SCPI est extrêmement attentif à ces aspects car, au terme du produit, il lui faudra revendre les biens dans un délai assez court. Le but est également de dégager une plus-value au moment de la revente.
Le poids de la SCPI, la connaissance des marchés locaux par le gestionnaire, son intervention très en amont et sa capacité de négociation sont déjà en soi une garantie de ne pas surpayer les biens.
La mutualisation dans le cadre de la SCPI présente au moins deux autres avantages : vous réduisez la cascade de frais commerciaux (de 10 à 20%) qui ont souvent entaché les dispositifs antérieurs lors des achats en direct, et vous évitez les frais de notaire.
La valeur de chaque part de SCPI est de 5 000 €. Vous investissez alors en nombre de parts (avec un minimum d’investissement de 2 parts), ce qui permet de faire correspondre le montant investi à vos besoins et capacités.
Grâce à sa capacité d’investissement, la SCPI va acquérir plusieurs immeubles dans des villes diverses en fonction des besoins locatifs réels. Ces multiples éléments vont permettre de limiter les principaux risques locatifs : emplacement inapproprié, taille de logement inadaptée, demande locative trop réduite…
D’emblée, vous évitez de connaître le risque de
défaillance d’un des intermédiaires, susceptible de ruiner un
projet d’investissement en direct.
Vous vous exonérez des nombreux soucis du bailleur en direct durant la vie de
la SCPI : ni recherche de locataire, ni entretien du bien, ni recouvrement des
loyers… Dans le cas ou la SCPI prévoit une distribution de revenus, vous
percevez directement les revenus sur votre compte bancaire à un rythme trimestriel
ou semestriel et, au moment de la revente du patrimoine et de la dissolution de la SCPI,
vous recevez votre argent au fur et à mesure des cessions.
Cependant la délégation administrative de votre investissement ne
signifie pas pour autant absence d’information : vous recevez une information
régulière de la gestion de votre patrimoine et êtes convoqué
aux différentes assemblées générales d’associés,
au cours desquelles vous pouvez vous exprimer.
Avertissement AMF
L'investissement en parts de SCPI
(Société Civile de Placements Immobiliers) ne comporte ni garantie de
capital ni garantie de rendement.
De plus, lorsque vous investissez dans une SCPI de type «Malraux», vous devez
tenir compte des éléments et risques suivants : ...
