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Les meilleures SCPI du marché

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Le lexique des SCPI :

Agrément

L’agrément est donné à la société de gestion par l’AMF après vérification que la société présente «des garanties suffisantes en ce qui concerne son organisation, ses moyens techniques et financiers, l'honorabilité et l'expérience de ses dirigeants». La demande d’agrément est réalisée avant le premier appel public à l’épargne. Celui-ci peut être retiré à tout moment par l'AMF quand celle-ci estime que ces conditions ne sont plus remplies.

AMF (Autorité des Marchés Financiers)

Créée en 2003, l'Autorité des Marchés Financiers est issue de la fusion de la Commission des Opérations de Bourse (COB), du Conseil des Marchés Financiers (CMF) et du Conseil de Discipline de la Gestion Financière (CGDF). L'AMF est un organisme public indépendant, doté de la personnalité morale et disposant d'une autonomie financière, qui a pour missions de veiller :

- à la protection de l'épargne investie dans les instruments financiers ou tout autre placement donnant lieu à appel public à l'épargne ;
- à l'information des investisseurs ;
- au bon fonctionnement des marchés d'instruments financiers.

Appel public à l'épargne

Celui-ci est désigné en ces termes dans l'article L. 411-1 du Code monétaire et financier. «L'appel public à l'épargne est constitué par l'une des opérations suivantes :

1) l'admission d'un instrument financier aux négociations sur un marché réglementé ;
2) l'émission ou la cession d'instruments financiers dans le public en ayant recours soit à la publicité, soit au démarchage, soit à des établissements de crédit ou à des prestataires de services d'investissement.»

Arbitrage (ou cession d'actif)

Il s'agit de la cession, à l'initiative de la société de gestion, d'un élément du patrimoine immobilier de la SCPI. On parle d'arbitrage car la société de gestion opère alors un choix s'agissant de l'immeuble cédé et de celui qu'elle va acquérir grâce au produit de cette vente.
Il est désormais possible aux SCPI depuis le 28 janvier 2003 d'adapter leur patrimoine aux évolutions du marché. Les SCPI peuvent revendre chaque année jusqu'à 15% de la valeur vénale de leur patrimoine immobilier (contre seulement 5% auparavant).
Si aucune cession n'a été réalisée au titre d'un exercice, ou au cours de deux exercices successifs, ce plafond de 15% peut être cumulé sur trois exercices consécutifs pour atteindre jusqu'à 45% au total.
Il est à noter que pour céder un immeuble, la SCPI doit en être propriétaire depuis au moins 6 ans, de même les travaux d'agrandissement et de reconstruction doivent être achevés depuis au moins 6 ans.

Assemblée générale ordinaire

L'assemblée générale (AG) qui se réunit au moins une fois par an sous sa forme «ordinaire» (Code monétaire et financier, article L. 214-73) est le rendez-vous fixé par la SCPI à ses associés.

Assemblée générale extraordinaire

L'assemblée générale «extraordinaire» se réunit pour adopter des décisions autres que les actes de gestion courante telles que la modification des statuts, une augmentation de capital, la dissolution anticipée ou la prolongation de la durée de vie de la SCPI.

Associé

C'est une personne physique ou morale titulaire de parts de SCPI. (On l'appelle également «porteur de parts»).

ASPIM

Les différentes sociétés agissant dans le secteur de la «pierre papier» (SCPI, sociétés foncières, cotées ou non...) sont regroupées au sein d’une structure professionnelle destinée à les représenter auprès de leurs différents interlocuteurs. Les SCPI, sociétés civiles faisant appel public à l'épargne, sont regroupées au sein de l'Association Professionnelle des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (ASPIM). L'ASPIM est une association «loi 1901» sans but lucratif créée en 1975. Elle regroupe au total 145 SCPI.

Bulletin d'information trimestriel

Il doit être établi et diffusé par la Société de Gestion à chaque associé, quatre fois par an. La teneur de ce document est définie par la COB.

Capitalisation

Le calcul est le suivant :
Capitalisation de la SCPI = nombre de parts sociales x prix d'exécution de la part
Cet indicateur reflète la taille des actifs.

Collecte brute

La collecte brute est le montant cumulé des souscriptions et achats enregistrés par la société de gestion, soit pour procéder à l'augmentation du capital, soit pour assurer la contrepartie des ventes et retraits sur le marché des parts.

Collecte nette

La collecte nette est la collecte brute diminuée des retraits et cessions réalisés sur le marché des parts. Elle correspond donc au total des augmentations de capital réalisées.

Commissaire aux comptes

Les commissaires aux comptes sont nommés par l'assemblée générale pour une durée de six ans dans des conditions fixées par le Code de commerce, et ont une mission générale de contrôle des documents comptables de la SCPI ainsi que des conventions conclues entre les dirigeants de la société de gestion et la SCPI.

Conseil de surveillance

Le conseil de surveillance est l’organe d’assistance et de contrôle de la Société de gestion composé d’au moins 7 membres élus parmi les associés. La durée de leur mandat est prévue dans les statuts.

Le conseil de surveillance présente un rapport annuel sur le résultat de ses contrôles ainsi que ses observations ou commentaires sur le rapport présenté par la société de gestion à l'assemblée générale. A cette fin, il peut opérer les vérifications et les contrôles qu'il juge opportuns et demander à la société de gestion un rapport sur la situation de la SCPI.

Création de parts

Il faut distinguer selon qu'il s'agit d'une SCPI à :

- capital fixe : le capital d'origine est fixé par les fondateurs de la SCPI avec un nombre de parts fixes qui sont réparties entre les associés. Il est possible sous certaines conditions de souscrire à une augmentation de capital par émission de parts nouvelles auprès du public.

- capital variable : dans ce cas, les souscriptions sont possibles sans plus de formalité à condition que le capital «plafond» fixé dans les statuts ne soit pas atteint.

Délai de jouissance

Délai entre la date de souscription ou d’achat de et la date à laquelle les parts commencent à générer des revenus à leur titulaire.

Démembrement de propriété (usufruit/nue-propriété)

Les parts de SCPI peuvent faire l’objet d’un démembrement de propriété. Le démembrement consiste à diviser un droit de propriété en deux parties distinctes : l’usufruit et la nue-propriété, ces deux éléments composant la pleine propriété.
- L’usufruit est la somme du droit d’usage et du droit de jouissance, c’est à dire la perception des revenus générés par les parts de SCPI.
- La nue-propriété représente les prérogatives conservées lorsque les SCPI font l’objet d’un démembrement de propriété. Ce droit est un droit réel et constitue en quelque sorte un droit futur à la pleine propriété.
Le démembrement de propriété est opéré par le biais soit d’une succession, soit d’une convention (donation ou acquisition de parts démembrées).
Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts soit au décès de l’usufruitier dans le cas d’une succession ou d’une donation soit au terme du contrat lorsqu’il s’agit d’un démembrement économique.

Dissolution

La SCPI est dissoute en principe au terme fixé dans les statuts. Le patrimoine est alors cédé. Le produit net de liquidation est alors réparti entre tous les associés au prorata du nombre de parts qu’ils détiennent.

Expertises immobilières

Toute SCPI a obligation de faire expertiser son patrimoine par un expert immobilier indépendant ou plusieurs agissant solidairement.
Cette expertise porte sur l’ensemble des immeubles, chaque immeuble devant faire l’objet d’une expertise physique tous les 5 ans minimum. Ces expertises quinquennales sont actualisées tous les ans.

IEIF

Institut de l’épargne immobilière et foncière : organisme de place créé en 1986, il s’agit d’un observatoire économique et financiers

Nantissement

Dans le cadre d’une acquisition de parts de SCPI par l’utilisation du levier d’endettement l’établissement préteur peut demander une garantie sur le prêt accordé, celle-ci peut être réalisée par le nantissement des parts de SCPI En revanche, lorsque les parts sont nanties il est nécessaire de demander l’accord de l’établissement de crédit pour céder ou donner les parts. Le nantissement est levé lors du remboursement du prêt.

Note d'Information

Elle renseigne les futurs associés sur les fondamentaux de la SCPI, les conditions de l'achat et de la vente de parts, et tous les aspects du fonctionnement de la SCPI et son orientation. Tout nouveau souscripteur reçoit obligatoirement un exemplaire de ce document avant d'acheter des parts. La Loi établit que, pour être autorisée à faire publiquement appel à l'épargne, c'est à dire à rechercher des Associés, chaque SCPI doit recevoir l’agrément de l’AMF sur cette Note d'Information. La Note d'Information d'une SCPI est actualisée et visée par l’AMF à chaque augmentation du prix de la part ou à l'occasion de changements importants.

OPCI

Le 15 octobre 2004, le sénat a adopté un amendement autorisant la création d’organismes de placement collectif dans l’immobilier (OPCI). Ce produit d’épargne immobilière se présenterait sous la forme d’une copropriété principalement investie en actifs immobiliers et ne possédant pas de personnalité morale. Les OPCI bénéficieraient de la souplesse des OPCVM. Les SCPI devraient à terme entrer dans le cadre de cette réforme afin que ne subsistent pas à terme deux véhicules d’épargne juridiquement différent et s’adressant aux mêmes épargnants.

Prix acquéreur

Pour les SCPI à capital fixe, il s’agit du dernier prix d’exécution fixé augmenté des frais.

Prix d’exécution

Le prix d’exécution est le prix de cession des parts sur le marché secondaire. Le prix d’exécution des ordres est assuré par la confrontation des ordres de vente et d’achat inscrits sur le registre. Cette confrontation doit avoir lieu de manière périodique et ne peut être supérieure à trois mois ni inférieure à un jour ouvré.
Le prix d’exécution est le prix qui permet l’échange du plus grand nombre de parts. Si plusieurs prix peuvent être établis sur ce critère, le prix retenu sera celui pour lequel le nombre de parts non échangés sera le plus faible. Si ce principe ne permet pas de déterminer un prix unique, le prix d’exécution sera celui qui est le plus proche du dernier prix d’exécution retenu.

Prix de souscription :

Pour les SCPI à capital variable, il s’agit du prix de souscription d’une part.

Rapport annuel

Il est établi à l'occasion de chaque fin d'exercice et diffusé avant l'Assemblée Générale à l'ensemble des Associés. Il contient un rapport de gestion ainsi que des projets de résolutions. Il fait le point sur les comptes de la SCPI avec notamment la présentation du bilan et du compte de résultat. Ce document synthétise de nombreuses données et fournit aux associés une analyse de l'exercice et de l'état de la SCPI par la Société de Gestion, le Conseil de surveillance ainsi que les commissaires aux comptes.

Rendement

Le calcul est le suivant :
Rendement = Montant annuel distribué par part/prix d'acquisition de la part

Revenu Imposable

Le revenu Imposable est le revenu net global imposable soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et pas les revenus imposables au taux forfaitaires, comme par exemple ceux issus des plus values mobilières ou immobilières.

SCPI : Société Civile de Placement Immobilier

Société d’investissements collectifs faisant appel à l’épargne publique et ayant pour objet l’acquisition d’un patrimoine immobilier locatif.
Le capital d’une SCPI est divisé en parts sociales détenues par des investisseurs appelés associés.

TRI : Taux de rentabilité interne

Ce calcul de rentabilité actuarielle intègre les flux de revenus successifs (revenus distribués annuels) et l’évolution du prix des parts sur la période (entrée : prix de cession conseillé en 1984, 1989, 1994, prix moyen sur le marché en 1997 et 1999 ; sortie : dernier prix d'exécution net vendeur ou valeur de retrait au 31/12/2004). Les TRI sont nets de frais.

Taux d’occupation

Il peut s’exprimer de deux manières :

- le taux d’occupation financier : il représente le rapport entre les loyers encaissés et les loyers théoriques que la Société percevrait si le patrimoine était totalement loué.
- le taux d’occupation physique : il représente le pourcentage de surfaces louées par rapport à la superficie totale du patrimoine.

Translucidité fiscale

Une SCPI n'est pas soumise à l'impôt sur les sociétés. A charge pour ses associés de s'acquitter de l'impôt en fonction de leur propre régime fiscal : c'est le principe de la translucidité fiscale.

Valeur de réalisation/ valeur de retrait

Elle correspond à la valeur vénale des immeubles (issue de l’expertise annuelle obligatoire du patrimoine) augmentée de la valeur nette des autres actifs de la Société.

Valeur du patrimoine

L'AMF impose trois approches comptables de détermination de la valeur du patrimoine de chaque SCPI :

- la valeur vénale d'un immeuble est déterminée par un expert indépendant agréé par l'AMF. Elle est définie comme «le prix présumé qu'accepterait de donner un investisseur éventuel dans l'état et le lieu où il trouve cet immeuble» (arrêté du 26 avril 1995 relatif aux dispositions comptables applicables aux SCPI modifié). La valeur vénale de l'immeuble résulte de l'expertise annuelle conduite par un expert indépendant. Chaque immeuble doit faire l'objet d'une expertise au maximum tous les cinq ans, assortis d'une actualisation annuelle.
- la valeur de réalisation d'une SCPI est égale à la somme de la valeur vénale de son patrimoine immobilier et de la valeur nette des autres actifs de la société
- la valeur de reconstitution de la SCPI est égale à la valeur de réalisation augmentée des frais estimés liés à une éventuelle reconstitution de son patrimoine (même article).
- Ces valeurs sont publiées par la société de gestion dans son rapport annuel et approuvées par l'assemblée générale annuelle des associés.