Acquisition de SCPI à crédit
L’acquisition de SCPI, comme toutes les acquisitions immobilières, peut être réalisée par crédit amortissable ou in fine.
Acheter des SCPI à crédit, permet avec une mise faible, de se constituer un patrimoine important et de réaliser une bonne opération. Plusieurs raisons à cela:
- Effet de levier du crédit : utiliser le différentiel entre les taux d’emprunt historiquement bas et le rendement actuel élevé des SCPI.
- Effet de levier fiscal : les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers encaissés et les diminuent.
- Disponibilité de l’épargne : un achat à crédit vous permet de conserver votre épargne tout en diversifiant votre patrimoine.
Les différents modes d’acquisition
Le crédit amortissable
Dans le cas d’un crédit amortissable, les échéances de remboursement (annuités) comportent du capital et des intérêts, ces derniers étant calculés sur le montant du capital restant dû.
Au fur et à mesure des remboursements :
- la part des intérêts, très importante en début de prêt, diminue,
- alors que la part de capital augmente.
Le crédit vous permet de financer la plus grande partie de l’acquisition avec un faible investissement mensuel. En effet, les revenus servis par la SCPI vous permettent de rembourser l’emprunt de manière totale ou partielle.
Le crédit in fine
Dans ce type d'emprunt, le remboursement de la totalité du capital s'effectue à la fin du prêt (in fine, en latin), les mensualités ne servant qu'à payer les intérêts. Le crédit in fine s’oppose au prêt amortissable classique où chaque mois, l'emprunteur rembourse une part du capital et d’intérêts.
Principal avantage du prêt in fine : les remboursements mensuels sont moins élevés. Ainsi, pour 100 000 euros empruntés sur quinze ans au taux de 4%, vous rembourserez 330 euros par mois, contre 740 euros avec un prêt amortissable (sachant que cette mensualité comprend le remboursement du capital).
Dans le prêt in fine, le capital reste identique car il est non amorti jusqu'au terme du crédit: le montant total des intérêts payés est constant et au total beaucoup plus important que dans un crédit amortissable.
L'idéal est que les intérêts permettent de créer un « déficit foncier », directement imputable sur les revenus fonciers du contribuable.
Pour rembourser le capital au terme du crédit in fine il est judicieux de souscrire un contrat d’assurance vie. Ainsi vous obtenez au terme non seulement la valorisation des parts de SCPI mais aussi celle du contrat.
Le crédit in fine est particulièrement recommandé pour les personnes qui remplissent ces deux conditions :
- ont une tranche marginale d'imposition élevée supérieure ou égale à 37.36% ;
- disposent dès l'origine d'une partie du capital à investir afin d'assurer le remboursement du crédit au terme.
Avertissement :
Les parts de SCPI de rendement sont des supports de placement à long terme et doivent être acquises dans une optique de diversification de votre patrimoine.
Comme tout investissement, l’immobilier présente des risques : absence de rendement ou perte de valeur, qui peuvent toutefois être atténués par la diversification immobilière et locative du portefeuille de la SCPI.
La SCPI n’étant pas un produit coté, elle présente une liquidité moindre comparée aux actifs financiers. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. La SCPI ne bénéficie d’aucune garantie ou protection de capital.
De plus les performances passées, ne préjugent en rien des performances futures.
